Reforma Tributária: Condomínios terão que emitir notas fiscais das taxas condominiais?
Novas regras entram em vigor em dezembro de 2026, mas nem todos os condomínios serão obrigados a emitir notas fiscais ou recolher os novos tributos IBS e CBS. Entenda o que muda.
A Reforma Tributária está trazendo mudanças importantes para a gestão financeira e fiscal dos condomínios. Uma das principais dúvidas é se, a partir de dezembro de 2026, os condomínios precisarão emitir notas fiscais sobre as taxas cobradas dos moradores.
A resposta é: depende do enquadramento tributário e das receitas de cada condomínio.
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece, como regra geral, que os condomínios edilícios não são contribuintes do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Entretanto, existem situações específicas que podem gerar obrigações tributárias.
📌 1. Condomínios que arrecadam apenas taxas condominiais
Para os condomínios residenciais tradicionais, cuja arrecadação é destinada principalmente ao pagamento das despesas comuns, a reforma não determina automaticamente a cobrança de IBS e CBS.
Em regra, esses condomínios não precisarão emitir notas fiscais sobre as taxas condominiais, desde que não tenham optado pelo regime regular de tributação, observadas as normas específicas de documentação fiscal.
📌 2. Condomínios que possuem receitas extras
Condomínios que recebem valores provenientes de aluguel de antenas de telefonia, locação de espaços, exploração comercial de áreas comuns ou outras atividades econômicas precisam ficar atentos.
A legislação estabelece um critério importante: a regra dos 80%.
Quando as taxas e demais contribuições dos condôminos representam menos de 80% da receita total do condomínio, determinadas operações econômicas realizadas com terceiros podem ficar sujeitas à tributação pelo IBS e pela CBS.
Exemplo prático:
Um condomínio arrecada mensalmente:
- R$ 75.000,00 em taxas condominiais;
- R$ 25.000,00 em aluguel de espaços para terceiros.
Nesse cenário, as taxas condominiais representam 75% da receita total.
Assim, a receita de locação poderá estar sujeita ao IBS e a CBS, conforme as condições previstas na legislação.
Importante: isso não significa que os R$ 75.000,00 arrecadados dos moradores passarão a ser tributados. A incidência, nessa hipótese, alcança as operações tributáveis, e não automaticamente todas as receitas do condomínio.
📌 3. E se o condomínio optar pelo regime regular?
A legislação também permite que o condomínio escolha voluntariamente o regime regular de IBS e CBS.
Nesse caso, a tributação poderá alcançar tanto as receitas provenientes de terceiros quanto as próprias cobranças condominiais.
Por isso, a decisão de aderir ao regime regular deve ser cuidadosamente avaliada, considerando o impacto financeiro, os créditos tributários aproveitáveis e as obrigações fiscais envolvidas.
📌 4. O que muda em 1º de dezembro de 2026?
O cronograma da Reforma Tributária prevê o início de novas obrigações relacionadas à emissão de documentos fiscais eletrônicos para determinadas operações condominiais.
A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 criou o código 99.05.01, destinado as taxas e outras cobranças condominiais que não se enquadrem em outro código nacional.
Entretanto, a criação desse código não significa que todos os condomínios deverão emitir notas fiscais sobre suas taxas mensais.
A obrigatoriedade depende do enquadramento tributário do condomínio e das regras aplicáveis a operação.
As receitas extras, como determinadas locações e cessões onerosas de espaços, também devem ser analisadas quanto à necessidade de emissão de NFS-e.
📌 5. Quando começa o pagamento do IBS e da CBS?
O ano de 2026 é considerado um período de testes e adaptação à Reforma Tributária.
Nesse período, a legislação prevê dispensa de recolhimento do IBS e da CBS para quem cumprir as obrigações acessórias estabelecidas ou estiver legalmente dispensado delas.
A partir de 2027, os condomínios enquadrados como contribuintes deverão observar as regras de recolhimento aplicáveis às suas operações tributáveis, respeitando o período de transição da reforma.
Portanto, emitir uma nota fiscal não significa, necessariamente, que haverá imposto a pagar naquele momento.
⚠️ O que os síndicos e administradoras devem fazer agora?
O momento exige atenção e planejamento.
É importante verificar a composição das receitas do condomínio, identificar eventuais atividades econômicas, avaliar o enquadramento tributário e acompanhar as novas exigências de emissão de documentos fiscais.
Cada condomínio poderá apresentar uma situação diferente, especialmente aqueles que possuem receitas de locações ou exploração comercial de espaços.
A principal orientação é não confundir a obrigação de emitir nota fiscal com a obrigação de recolher IBS e CBS. São exigências distintas, que precisam ser analisadas individualmente.
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As mudanças de IBS e CBS pedem atenção de contadores e gestores de condomínios. A SCI acompanha a regulamentação e trabalha na atualização dos seus sistemas para atender às exigências nos prazos legais. O Syndkos facilita a gestão condominial, enquanto ÚNICO Fiscal, Novo Visual e Visual Suprema apoiam o contador na apuração de tributos e nos controles fiscais.
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📚 Fundamentação legal
Lei Complementar nº 214/2025, atualizada pela LC nº 227/2026; Decreto nº 12.955/2026; Resolução CGIBS nº 6/2026; Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026; e Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, versão 1.01.
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por Carla Lidiane Müller Moritz
analista de negócios na SCI Sistemas
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